Gutachten für 6 Häuser auf der „Insel“
Auf der außerordentlichen Vertreterversammlung wurden uns die Gutachten über die 6 Häuser vorgestellt. Von den 11 Wohneinheiten sind 4 noch bewohnt und 7 stehen unterschiedlich lange leer.
Die Berücksichtigung des geltenden Dach- und Fach-Prinzips war nur in einem Gutachten möglich, da die beiden anderen Gutachter über die Bedeutung für die unterschiedlichen Zuständigkeiten für die Ausstattung der Häuser offenbar von der Gartenstadt nicht informiert wurden. Jedenfalls lag keine Kenntnis und Berücksichtigung bei der Kostenaufteilung vor. Insofern müssen zwei Gutachten dahingehend überarbeitet und dieser Mangel behoben werden. Auch wurde bei der Präsentation nicht deutlich, ob die angesetzten Sanierungs- und Instandhaltungskosten in brutto oder netto angegeben wurden, und welche Baukosten (Müllcontainer, Arbeitsstunden etc.) berücksichtigt wurden. Auch hier sollten die Gutachten überarbeitet und eindeutige Aussagen verfasst werden, damit eine reale Vergleichbarkeit entsteht.
Auf der Präsentation der 3 Gutachter ergab sich folgendes Bild:
- Alle untersuchten Häuser sind nach geltenden Bestandsschutzrichtlinien standsicher. Eine Notwendigkeit zum Abriss liegt laut der Gutachten nicht vor – es ist möglich, alle Häuser mit unterschiedlichem Aufwand kurzfristig instand zu setzen. Anzeichen für mangelnde Standsicherheit (Risse im Putz, Setzungen, Schieflage im Boden) sind nicht vorhanden.
- Alle Gutachter betonten, dass die Untersuchungsergebnisse eines Hauses nicht auf ein anderes (z.B. baugleiches) übertragbar sind (z.B. durch hausspezifische Betontmischungen), da der Zustand der einzelnen Wohneinheiten – auch innerhalb eines Hauses – große Unterschiede aufweisen.
- Gutachter wiesen darauf hin, dass die Aufgabenstellung: Errechnung der Kosten für eine Zeitspanne von 50 Jahren schwierig bzw. „an der Grenze der Seriosität“ sei.
- In allen Gutachten wurde die z.T. fehlerhafte Regenwasserableitung (und dadurch eindringende Feuchtigkeit in Kellerwände) als Problem genannt.
- Ebenso sehen alle Gutachten dieselben Kellerdecken als problematisch an, schlagen jedoch unterschiedliche Bau- und Sanierungs-/ Instandhaltungsmaßnahmen vor.
- Die Dachziegel sind bei allen untersuchten Häusern in Ordnung.
- Der Beton in den untersuchten Häusern ist durchkarbonatisiert – was nur problematisch ist, sobald die Stahlträger freiliegen und dadurch rosten können. Deswegen sollte Beton (z.B. Kellerdecken) regelmäßig kontrolliert und eventuell Gegenmaßnahmen ergriffen werden.
- Besonders bei den leer stehenden Wohneinheiten ist das problematisch. Von der Genossenschaft unbemerkt, gibt es dort seit unbekannter Zeit Wassereinbruch nach stärkerem Regen durch die Kasematten, sodass Wasser im Keller steht, ebenso gibt es Undichtigkeit (z.B. an einer der Gauben). Gut für die Bausubstanz ist das nicht. übereinstimmend sagten die Gutachter, dass Jahrelanger Leerstand den Verfall jedes Hauses fördert und die Instandsetzungskosten unnötig steigen lässt. Übereinstimmend sagten die Gutachter auch, dass die Häuser dennoch – also trotz z.T. unterlassener Instandhaltung und auch mancher Nutzerbedingter Fehler, insgesamt in einem „erstaunlich guten Zustand“ seien.
Unser vorläufiges Fazit zum 19.9.14
Im Gegensatz zur Einschätzung, die Aufsichtsrat und Vorstand seit 2011 (teilw. 2009) vertreten, ist die Standsicherheit der untersuchten Gebäude nicht gefährdet und kein Grundbruch im Kellerbereich zu beobachten. Auch Betonkarbonatisierung ist kein statisches Problem, und die zitierten Werte zur „Überlastung“ nach bauzeitlicher (20er/30er Jahre) Auslegung und den Gesichtspunkten des Bestandschutzes zu relativieren und korrigieren.
Alle untersuchten Wohneinheiten werden von den Gutachten als sanierungsfähig und erhaltenswert eingeschätzt. Aus bautechnischen Gründen muss keinesfalls abgerissen werden. Wir erhalten durch die Gutachten ein neues Bild, das von unterlassenen Maßnahmen spricht, die zum derzeitigen Zustand der Häuser geführt haben. Wie kann der Vorstand dann zu dem Schluss kommen, er habe alles richtig gemacht (Zitat von Herrn Witt auf der außerordentlichen Vertreterversammlung)? Es spricht nichts für den Abriss der Häuser und die weitere Aussetzung des Weitergaberechts zu Lebzeiten.
Wir fordern den Vorstand auf, mit der sofortigen, schonenden und kosteneffektiven Instandsetzung zu beginnen und die Aussetzung der Vergaberichtlinien auf der Dreiecksfläche sofort zurückzunehmen.
Initiative Siedlung Berne