Durchdachtes Finanzierungskonzept von Mitgliedern: Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen doch möglich!

Der Antrag 7 für die Außerordentliche Vertreterversammlung 21.04.2016 zeigt, wie die Dreiecksfläche problemlos saniert werden könnte, ohne die Gesamtgenossenschaft finanziell zu belasten.

Die Kritik der Mitglieder an dem von Vorstand und Aufsichtsrat vorgestellten Antrag (Antrag 1; http://www.gartenstadt-hamburg.de/wp-content/uploads/2016/04/aoVV-2016-Anträge.pdf, S. 1-4) war heftig, aber sie war sachlich und gut begründet. Auch wenn die Gremien sich unbeeindruckt zeigen und an Abriss und Neubebauung festhalten – ihr Antrag hat erhebliche Mängel und Schwächen, und die Liste der Einwände ist lang

Nun gibt es ein Konzept, vorgestellt als Antrag 7, das zeigt, dass die Sanierung der Dreiecksfläche möglich ist, ohne dass dies zu Lasten der anderen Quartiere oder der Gesamtgenossenschaft geschieht.

Der Grundgedanke ist einfach und steht auf 2 Säulen:

  1. Verwendung des Überschusses der Siedlung für die Sanierung!
  2. Ein zeitlich begrenztes, freiwilliges Solidaritätsdarlehen der Siedlungsbewohner als zusätzlichen Beitrag zur Entlastung der Genossenschaft.

Der Vorstand hat die Sanierungeskosten sehr hoch angesetzt. Selbst bei diesen vom Vorstand angenommenen Sanierungskosten von 4,6 Mio Euro für die Dreiecksfläche ist die Sanierung nur aus eigenen Nutzungsgebühren schon nach 16 Jahren problemlos finanziert. Das Darlehen dient der zusätzlichen Absicherung, und es könnte nach 16 Jahren mit der Rückzahlung begonnen werden.

Eine einfache, logische, und wirtschaftliche Lösung, die nicht einmal die finanzielle Solidarität anderer Wohnquartiere beansprucht. Einfach nur genossenschaftlich.

Eine tolle Idee, als Entwurf bitte nachzulesen unter:

http://www.gartenstadt-hamburg.de/wp-content/uploads/2016/04/aoVV-2016-Anträge.pdf, S. 10 -11

Denkmalschutzamt rettet Siedlungshaus vor dem Abriss!

Die gute Nachricht vorweg: Das Siedlungshaus im Rooksbarg ist vor dem Abriss gerettet. Das Denkmalschutzamt übernimmt die insgesamt fehlenden 7.600 Euro, (gerechnet über einen Zeitraum von 10 Jahren), um die Wirtschaftlichkeit der Sanierung für die Genossenschaft herzustellen.

Oder anders herum gesagt: wegen fehlender 7.600 Euro wollte die Genossenschaft das denkmalgeschützte Haus abreißen und durch ein Fertighaus ersetzen.

Fragt sich: Wie schlecht muss es der Genossenschaft gehen, dass sie wegen einer Unterdeckung von 7.600 Euro in 10 Jahren die Unwirtschaftlichkeit anmeldet?
Oder steht noch ein anderes Interessen dahinter?

Auf der Mitgliederfragestunde im Sommer 2015 musste man schon sehr genau zuhören, um diese Information herauszufiltern. Es war ein Schock für alle, die es verstanden hatten: die Genossenschaft hat längst auch für ein Haus auf dem denkmalgeschützten Bereich den Abriss vorgesehen. Während alle mit der Diskussion um die Zukunft der Dreiecksfläche beschäftigt sind, hat die Geschäftsführung die von ihr im Denkmalvertrag erzwungene Regelung der „wirtschaftlichen Einzelfallbetrachtung in Ensembles“ schon mal angewendet. Diese Regelung bedeutet, dass jedes denkmalgeschützte Haus im Ensemble abgerissen werden kann, wenn es die Kosten seiner Sanierung nicht allein wirtschaftlich darstellen kann. Und das unabhängig davon, wie es zu den Sanierungskosten kommt, und auch, wie wirtschaftlich das Ensemble oder gar die ganze Genossenschaft ist. Eine Neuheit im bundesweiten Denkmalschutz, ein „Verdienst“ unserer Genossenschaft und ihrer politischen Freunde, und ein Todesurteil für den Ensembleschutz.

Dass es unserer Genossenschaft damit Ernst ist, zeigte sie jetzt am Beispiel Rooksbarg. Der Nutzer der schwammbefallenen Haushälfte durfte lange Zeit mit niemandem darüber sprechen,  er wurde in einer auf dem freien Markt angemieteten Wohnung für ca. 900 Euro im Monat untergebracht. Der Bewohner der anderen Haushälfte wurde zur Unterredung ins Schloss eingeladen, wo ihm ein „attraktives Fertighaus“ nach dem Abriss seines denkmalgeschützten Siedlungshauses in Aussicht gestellt wurde (zwar zu höherer Nutzungsgebühr, aber mit modernerster Dämmung).

Schließlich wendete sich unsere Genossenschaft an das Denkmalschutzamt und erklärte die Unwirtschaftlichkeit der Sanierung im Rooksbarg. Ziel des Denkmalschutzamtes ist natürlich der Erhalt des Denkmals – also muss zunächst es die vom Eigentümer vorgelegten Kosten prüfen. Mit den Worten unserer Geschäftsführung heißt das: Die Genossenschaft hat die Absicht, das denkmalgeschützte Siedlungshaus wegen Unwirtschaftlichkeit abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Wenn das Denkmalschutzamt das Haus erhalten möchte, soll es das bezahlen. Ideen für den Neubau von Fertighäusern an der Stelle alter Siedlungshäuser gibt es schon.

Das Ergebnis dieser Überprüfung durch das Denkmalschutzamt fällt nun überraschend aus: Nach Überprüfung der vorgelegten Berechnungen fehlen nun tatsächlich nur 760 Euro im Jahr, über 10 Jahre gerechnet – also die erwähnten 7.600 Euro insgesamt. Die zahlt das Amt gern.

Und was sagt uns das?
Wir glauben kaum, dass der Genossenschaft diese 7.600 Euro tatsächlich fehlten. Eher fehlt es unserer Genossenschaft  an dem Willen und der Überzeugung, den Bestand um seiner selbst Willen und für uns Genossen zu erhalten. Stattdessen lässt sie es  auf einen Poker mit dem Denkmalschutzamt ankommen. Diesen jetzt so darzustellen, als hätte man sanieren wollen, aber nicht können, weil sich das Denkmalschutzamt erst „entschließen musste, einen Zuschuss zu gewähren“ (vgl. homepage der Gartenstadt Hamburg eG), ist schon hart an der Grenze des Zumutbaren.

Unsere Meinung:
Dass Verunsicherung der Mitglieder, Mietausfall, Nebenkosten und Zeitverzug seitens der Genossenschaft in Kauf genommen werden, ist das Eine. Dass die Genossenschaft nun in einem Probelauf gelernt hat, wie die Einzelfallbetrachtung funktioniert und was es braucht, um abzureißen, ist das Andere.
Taktisch und kaufmännisch ist das allles vielleicht clever, aber für eine Genossenschaft mehr als fragwürdig. Um nicht zu sagen abgründig.
Gut, dass wir wenigstens hier die Kontrollfunktion des Denkmalschutzamtes hatten.

Initiative Siedlung Berne

Wochenblatt vom 1.12.15: „Häuser vor Abriss? Entscheidung soll im Frühjahr fallen“

Hier können Sie den vollständigen Artikel aufrufen:
http://www.hamburger-wochenblatt.de/wandsbek/lokales/haeuser-vor-abriss-d28478.html

Das Wochenblatt berichtet von neuer Unruhe nach einer internen Informationsveranstaltung der Gartenstadt Hamburg eG zur Bestandsuntersuchung der „Dreiecksfläche“. Einige Genossenschaftsmitglieder befürchten den
baldigen Abriss der ersten Häuser aus den 1920-er Jahren, obwohl
„Die Gutachten ergaben, dass die Häuser auf der Insel sowohl erhaltensfähig als auch erhaltenswürdig sind. Sie sind laut Architekten von einfacher, aber solider Konstruktion“.
Die Kritiker fordern: Alle Siedlungshäuser müssen erhalten bleiben, und die „Insel“ (Dreiecksfläche) soll nachträglich unter Denkmalschutz gestellt werden.
Eine Entscheidung über die Zukunft der Häuser auf der Dreiecksfläche fällt laut SPD-Bürgerschaftsabgeordneten Pochnicht bis April nächsten Jahres.

Rede von Heidi Bonn am 04.11.2015

Ein Gastbeitrag

In der Novemberausgabe des Berner Boten musste ich lesen: „…im nicht denkmalgeschützten Bereich lässt die Genossenschaft zudem Häuser auf ihre Erhaltungsfähigkeit untersuchen. Das Bezirksamt hat hier, direkt an der Walddörfer Bahn, in der Vergangenheit ein Verdichtungspotential gesehen…“.

Wie ist das zu verstehen?

Sollen unsere Häuser abgerissen werden und durch Mehrfamilienhäuser ersetzt werden, obwohl uns lebenslanges Wohnrecht zugesichert wurde?
Die Häuser sind nun untersucht worden und von dem Architektenbüro als erhaltenswert angesehen worden. Natürlich haben die Architekten Schäden festgestellt. Viele Kellerdecken haben nicht die Stärke, die den heutigen Richtlinien entspricht, aber zu dem damaligen Zeitpunkt als normal galten.
Dann wird zu der Sanierung, die anstehen soll, die Dachabdeckung bemängelt und kommt zu den Sanierungskosten dazu. Man muss dazu sagen, dass eine Dachdeckung auch im denkmalgeschützten Bereich nötig ist. Eine zweite Bemängelung ist der Anstrich der Putzhäuser. Der Farbanstrich, der damals als besonders gut galt, ist nach den heutigen Erkenntnissen völlig ungeeignet. Dieser Anstrich muss auch bei den denkmalgeschützten Häusern erneuert werden.

War die Untersuchung der Häuser auf der Dreiecksfläche nur eine Alibifunktion, um zu sagen, dass die Sanierung zu teuer wird und daher die Häuser nicht erhaltenswert sind?

Den Architekten war die Aufgabe gestellt worden herauszufinden, was gemacht werden muss, damit die Häuser noch 50 Jahre stehen können. Für den langen Zeitraum wurde dies berechnet. Später sollen neue Fenster, Türen und Heizung erneuert werden. Alles ist mit eingerechnet worden, obwohl die Nutzer der Häuser vieles selber bezahlen. Wie Herr Witt sagte: Wir haben nur die Hülle gemietet.

Ich bitte die Vertreter und Mitglieder: unterstützt uns, dass die Häuser erhalten bleiben.

Seid alle so solidarisch wie 1973, als es schon einmal hieß: „Verdichtung in Bahnhofsnähe. Die Häuser haben noch eine Haltbarkeit von 8-15 Jahren. So wollten uns der damalige Vorstand und Aufsichtsrat das vermitteln.

Da stellt sich doch die Frage, warum die Gartenstadt jahrzehntelang nichts unternommen hat und mit der Sanierung nicht längst begonnen hat. Dann wären die Schäden nicht so gewaltig und die Kosten wären über mehrere Jahre verteilt worden.

Die Häuser stehen heute noch – auch nach 42 Jahren – dank aller Mitglieder, die damals solidarisch gegen den Abriss gekämpft haben.

Heidi Bonn