Durchdachtes Finanzierungskonzept von Mitgliedern: Sanierung nach wirtschaftlichen Grundsätzen doch möglich!

Der Antrag 7 für die Außerordentliche Vertreterversammlung 21.04.2016 zeigt, wie die Dreiecksfläche problemlos saniert werden könnte, ohne die Gesamtgenossenschaft finanziell zu belasten.

Die Kritik der Mitglieder an dem von Vorstand und Aufsichtsrat vorgestellten Antrag (Antrag 1; http://www.gartenstadt-hamburg.de/wp-content/uploads/2016/04/aoVV-2016-Anträge.pdf, S. 1-4) war heftig, aber sie war sachlich und gut begründet. Auch wenn die Gremien sich unbeeindruckt zeigen und an Abriss und Neubebauung festhalten – ihr Antrag hat erhebliche Mängel und Schwächen, und die Liste der Einwände ist lang

Nun gibt es ein Konzept, vorgestellt als Antrag 7, das zeigt, dass die Sanierung der Dreiecksfläche möglich ist, ohne dass dies zu Lasten der anderen Quartiere oder der Gesamtgenossenschaft geschieht.

Der Grundgedanke ist einfach und steht auf 2 Säulen:

  1. Verwendung des Überschusses der Siedlung für die Sanierung!
  2. Ein zeitlich begrenztes, freiwilliges Solidaritätsdarlehen der Siedlungsbewohner als zusätzlichen Beitrag zur Entlastung der Genossenschaft.

Der Vorstand hat die Sanierungeskosten sehr hoch angesetzt. Selbst bei diesen vom Vorstand angenommenen Sanierungskosten von 4,6 Mio Euro für die Dreiecksfläche ist die Sanierung nur aus eigenen Nutzungsgebühren schon nach 16 Jahren problemlos finanziert. Das Darlehen dient der zusätzlichen Absicherung, und es könnte nach 16 Jahren mit der Rückzahlung begonnen werden.

Eine einfache, logische, und wirtschaftliche Lösung, die nicht einmal die finanzielle Solidarität anderer Wohnquartiere beansprucht. Einfach nur genossenschaftlich.

Eine tolle Idee, als Entwurf bitte nachzulesen unter:

http://www.gartenstadt-hamburg.de/wp-content/uploads/2016/04/aoVV-2016-Anträge.pdf, S. 10 -11

7.600 Euro Zuschuss verlagern den Berner Denkmalkrieg

Artikel von Axel Ritscher im Hamburger Abendblatt vom 4.3.2016

Die bauwillige Berner Genossenschaft kann Denkmäler aus ihrer Gartenstadt „weg rechnen“ – und verzichtet fürs Erste darauf – abreißen will sie woanders

Mit einem Zuschuss von 7.600 Euro retten Kulturbehörde und Denkmalschutzamt ein geschütztes Haus in der Berner Siedlung vor dem Abriss. Alles scheint gut. Es befriedet den zähen Poker um die kleine, seit einem Jahr leer stehende Doppelhaushälfte Rooksbarg 4 in Hamburgs größtem, denkmalgeschützten Ensemble. Aber der heftige Streit unter den Eigentümern, den Mitgliedern der „Genossenschaft Gartenstadt Hamburg eG“, geht nur in die nächste Runde. (…)

Hier geht es zum Artikel (Abruf zeitweilig kostenpflichtig):
http://www.abendblatt.de/hamburg/wandsbek/article207123503/7600-Euro-Zuschuss-verlagern-den-Berner-Denkmalkrieg.html

„Das ist die heutige Genossenschaftsidee“

Aus aktuellem Anlass ein Gastbeitrag von Niels Hanßen über den tragischen Vorfall, der sich am 17.07.2015 während der Sanierung eines Wohnhauses der Baugenossenschaft Dennerstraße in Farmsen-Berne ereignete:

Liebe Initiativenvertreter, liebe Freunde!

Am Beispiel der folgenden Berichte über die Verhaltensweise der Baugenossenschaft Dennerstraße lässt sich gut ablesen, wie man den Genossenschaftsgedanken heute versteht.
Wer sich mit dem Thema auseinandergesetzt hat, der stellt fest, dass sich hier das Bild der Genossenschaften, insgesamt abbildet. Unterschiede im Verhalten der Genossenschaften sind nur marginal!
Diese Entwicklung der Genossenschaften wurde möglich durch die Verfilzung von Partei und Aufsichtsräten und Genossenschaftsvorständen, die wiederum von vereinnahmten Vertretern gewählt wurden und mit deren Hilfe die Satzungen der Genossenschaften soweit verwässert wurden, dass der Mieter gewissermaßen machtlos wurde.

Schaut Euch das Video und den Bericht von NDR de an.

Erschütternd die Ankündigung von einem verzweifelten Mieterpaar, das einen Suizid ankündigt und der Todesfall der beiden dann auch eintrat!

https://www.youtube.com/watch?v=ThG8gjqW2PU
(Spiegel TV)

http://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/Ehepaar-stirbt-bei-Feuer-im-sechsten-Stock,feuer2482.html
(NDR Fernsehen)

Herzliche Grüße

Niels Hanßen

Rückblick auf die außerordentliche Vertreterversammlung am 19.09.2014

Gutachten für 6 Häuser auf der „Insel“

Auf der außerordentlichen Vertreterversammlung wurden uns die Gutachten über die 6 Häuser vorgestellt. Von den 11 Wohneinheiten sind 4 noch bewohnt und 7 stehen unterschiedlich lange leer.

Die Berücksichtigung des geltenden Dach- und Fach-Prinzips war nur in einem Gutachten möglich, da die beiden anderen Gutachter über die Bedeutung für die unterschiedlichen  Zuständigkeiten für die Ausstattung der Häuser offenbar von der Gartenstadt nicht informiert wurden. Jedenfalls lag keine Kenntnis und Berücksichtigung bei der Kostenaufteilung vor. Insofern müssen zwei Gutachten dahingehend überarbeitet und dieser Mangel behoben werden. Auch wurde bei der Präsentation nicht deutlich, ob die angesetzten Sanierungs- und Instandhaltungskosten in brutto oder netto angegeben wurden, und welche Baukosten (Müllcontainer, Arbeitsstunden etc.) berücksichtigt wurden. Auch hier sollten die Gutachten überarbeitet und eindeutige Aussagen verfasst werden, damit eine reale Vergleichbarkeit entsteht.

Auf der Präsentation der 3 Gutachter ergab sich folgendes Bild:

  • Alle untersuchten Häuser sind nach geltenden Bestandsschutzrichtlinien standsicher. Eine Notwendigkeit zum Abriss liegt laut der Gutachten nicht vor – es ist möglich, alle Häuser mit unterschiedlichem Aufwand kurzfristig instand zu setzen. Anzeichen für mangelnde Standsicherheit (Risse im Putz, Setzungen, Schieflage im Boden) sind nicht vorhanden.
  • Alle Gutachter betonten, dass die Untersuchungsergebnisse eines Hauses nicht auf ein anderes (z.B. baugleiches) übertragbar sind (z.B. durch hausspezifische Betontmischungen), da der Zustand der einzelnen Wohneinheiten – auch innerhalb eines Hauses – große Unterschiede aufweisen.
  • Gutachter wiesen darauf hin, dass die Aufgabenstellung: Errechnung der Kosten für eine Zeitspanne von 50 Jahren schwierig bzw. „an der Grenze der Seriosität“ sei.
  • In allen Gutachten wurde die z.T. fehlerhafte Regenwasserableitung (und dadurch eindringende Feuchtigkeit in Kellerwände) als Problem genannt.
  •  Ebenso sehen alle Gutachten dieselben Kellerdecken als problematisch an, schlagen jedoch unterschiedliche Bau- und Sanierungs-/ Instandhaltungsmaßnahmen vor.
  • Die Dachziegel sind bei allen untersuchten Häusern in Ordnung.
  • Der Beton in den untersuchten Häusern ist durchkarbonatisiert – was nur problematisch ist, sobald die Stahlträger freiliegen und dadurch rosten können. Deswegen sollte Beton (z.B. Kellerdecken) regelmäßig kontrolliert und eventuell Gegenmaßnahmen ergriffen werden.
  • Besonders bei den leer stehenden Wohneinheiten ist das problematisch. Von der Genossenschaft unbemerkt, gibt es dort seit unbekannter Zeit Wassereinbruch nach stärkerem Regen durch die Kasematten, sodass Wasser im Keller steht, ebenso gibt es Undichtigkeit (z.B. an einer der Gauben). Gut für die Bausubstanz ist das nicht. übereinstimmend sagten die Gutachter,  dass Jahrelanger Leerstand den Verfall jedes Hauses fördert und die Instandsetzungskosten unnötig steigen lässt. Übereinstimmend sagten die Gutachter auch, dass die Häuser dennoch – also trotz z.T. unterlassener Instandhaltung und auch mancher Nutzerbedingter Fehler, insgesamt in einem „erstaunlich guten Zustand“ seien.

Unser vorläufiges Fazit zum 19.9.14

Im Gegensatz zur Einschätzung, die Aufsichtsrat und Vorstand seit 2011 (teilw. 2009) vertreten, ist die Standsicherheit der untersuchten Gebäude nicht gefährdet und kein Grundbruch im Kellerbereich zu beobachten. Auch Betonkarbonatisierung  ist kein statisches Problem, und die zitierten Werte zur „Überlastung“  nach bauzeitlicher (20er/30er Jahre) Auslegung und den Gesichtspunkten des Bestandschutzes zu relativieren und korrigieren.

Alle untersuchten Wohneinheiten werden von den Gutachten als sanierungsfähig und erhaltenswert eingeschätzt. Aus bautechnischen Gründen muss keinesfalls abgerissen werden. Wir erhalten durch die Gutachten ein neues Bild, das von unterlassenen Maßnahmen spricht, die zum derzeitigen Zustand der Häuser geführt haben. Wie kann der Vorstand dann zu dem Schluss kommen, er habe alles richtig gemacht (Zitat von Herrn Witt auf der außerordentlichen Vertreterversammlung)? Es spricht nichts für den Abriss der Häuser und die weitere Aussetzung des Weitergaberechts zu Lebzeiten.

Wir fordern den Vorstand auf, mit der sofortigen, schonenden und kosteneffektiven Instandsetzung zu beginnen und die Aussetzung der Vergaberichtlinien auf der Dreiecksfläche sofort zurückzunehmen.

Initiative Siedlung Berne